L’Owner Buy-Out (OBO) immobilier permet à un propriétaire de céder son bien immobilier à une société qu’il contrôle (SCI à l’IS notamment), tout en percevant le prix de cession et en conservant l’usage du bien via un bail. Ce simulateur calcule le montant de trésorerie libéré par l’opération, l’impact fiscal de la plus-value de cession, et la capacité d’endettement de la société holding pour financer le rachat. Une stratégie patrimoniale permettant de sortir de la trésorerie d’un actif immobilier sans le vendre à un tiers, tout en optimisant la fiscalité de détention via l’IS et l’amortissement.
Prix ${fmt(liquidites)} − PV ${fmt(impotPv)} − DMTO ${fmt(dmto)}
Annuité du prêt
${fmt(annuite)}
${typ==='fine'?'In fine - intérêts seuls':'Amortissable sur '+Math.round(dp)+' ans'}
Taux de couverture
${pct0(couverture)}
Loyer ${fmt(loy)} / annuité${couverture<1.10?' - sous le seuil 110 %':' - confortable'}
Économie transmission (10 ans)
${fmt(ecoTransm)}
Base réduite par la dette résiduelle
`;if(couverture<1.10){
h+=`
Vigilance trésorerie : le taux de couverture (${pct1(couverture)}) est inférieur à 110 %. Le loyer net ne dégage qu'une faible marge au-delà de l'annuité : risque d'asphyxie de la trésorerie de la SCI en cas de vacance ou de hausse de charges. Envisager un prêt in fine, un allongement de la durée ou une quotité financée moindre.
`;
}h+=`
Plus-value du cédant - art. 150 U et 150 VC CGI
Valeur vénale du bien${fmt(val)}
Prix d'acquisition initial${fmt(pai)}
Plus-value brute${fmt(pvBrute)}
Abattement pour durée (${Math.round(dur)} ans)${pct0(ab)}
Plus-value imposable${fmt(pvImp)}
Impôt sur la plus-value (36,2 %)${fmt(impotPv)}
Droits de mutation à la charge de la SCI (5,80 %)${fmt(dmto)}
Liquidités nettes perçues par le cédant${fmt(liqNettes)}
`;h+=`
Structure du financement de la SCI
Montant emprunté (${pct0(quo)} de la valeur)${fmt(mp)}
Apport en capital / compte courant${fmt(apport)}
Annuité de remboursement${fmt(annuite)}
Intérêts de la 1re année${fmt(interets1)}
Résultat locatif net de charges financières${fmt(resultat)}
Impôt sur le résultat - ${libImp}${fmt(impotLoc)}
Cash-flow net après impôt${fmt(netLoc)}
Taux de couverture (loyer / annuité)${pct1(couverture)}
`;h+=`
Valeur transmissible des parts de la SCI par année
Hypothèse de revalorisation nulle du bien : la valeur des parts progresse mécaniquement au rythme de l'amortissement de la dette. À l'extinction du prêt, la valeur des parts rejoint la valeur vénale du bien.
`;h+=`
Comparatif - détention directe vs SCI OBO
Stratégie
Liquidités disponibles
Actif immobilier / parts
Patrimoine net à 10 ans
Patrimoine net à 20 ans
Détention directe (statu quo) Le cédant conserve le bien en direct
${fmt(0)}
${fmt(val)}
${fmt(patDirect10)}
${fmt(patDirect20)}
SCI OBO (vente à soi-même) Liquidités perçues + parts reconstituées par la dette
${fmt(liqNettes)}
${fmt(parts10)} vers ${fmt(parts20)}
${fmt(patObo10)}
${fmt(patObo20)}
L'OBO transforme un actif illiquide en liquidités immédiatement disponibles, tout en conservant le bien via la SCI. L'effet de levier reconstitue la valeur des parts au fil du remboursement, financé par les loyers. Patrimoine net = liquidités nettes perçues + valeur des parts (bien − dette résiduelle), revalorisation nulle supposée.
`;h+=`
Schéma de l'opération
Cédant
Propriétaire du bien
Perçoit ${fmt(liqNettes)} de liquidités nettes - conserve le contrôle via la SCI
vend le bien ${fmt(val)}
SCI ${reg==='is'?'à l\'IS':'à l\'IR'} contrôlée
Société d'acquisition
Emprunte ${fmt(mp)} · apport ${fmt(apport)} · rembourse par les loyers ${fmt(loy)}/an
transmission progressive des parts décotées
Enfants / génération suivante
Associés de la SCI
Reçoivent des parts dont la valeur est réduite par la dette (${fmt(crd10)} à 10 ans)
`;h+=`
Hypothèses, bornes de validité et points de vigilance
Revalorisation du bien : nulle sauf mention. Une revalorisation positive augmenterait à la fois la valeur des parts et la base transmissible.
Plus-value immobilière - art. 150 U et 150 VC CGI : abattement pour durée de détention de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année - exonération d'IR totale à 22 ans (schéma simplifié appliqué également aux prélèvements sociaux ici ; le régime réel des PS prévoit une exonération à 30 ans). Imposition retenue : 19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 %.
Droits de mutation (DMTO) : 5,80 % de la valeur vénale, à la charge de l'acquéreur (la SCI). L'acquisition entre parties liées doit être conclue à un prix de marché documenté (risque de requalification en cas de sous-évaluation - art. L.64 LPF).
Déductibilité des intérêts : la SCI à l'IS déduit les intérêts d'emprunt et l'amortissement du bien de son résultat ; la SCI à l'IR ne déduit que les intérêts, dans la catégorie des revenus fonciers. L'IS peut créer une plus-value taxable plus lourde à la revente ultérieure du bien (amortissements réintégrés).
Économie de transmission : estimée en ligne directe (un parent, un enfant) après abattement de 100 000 € (art. 779 CGI), par différence entre les droits sur la valeur pleine du bien et sur la valeur des parts décotées à 10 ans. À affiner selon le nombre de donataires et le démembrement éventuel des parts.
Taux de couverture : un ratio loyer / annuité supérieur à 110 % est recommandé pour absorber vacance et charges imprévues. En deçà, la SCI dépend d'apports complémentaires en compte courant.
Simulation à caractère indicatif et non-contractuel - année fiscale 2026. Chaque opération d'OBO immobilier doit être validée par un professionnel Famille OFFICE (valorisation, financement, montage sociétaire et calendrier de transmission).
